Nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
El día 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019.
Esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010. Además, con el objetivo de recuperar la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
Tal y como apunta la exposición de motivos, la Ley regula tres aspectos diferenciados: (1) normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente; (2) el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios; y (3) establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. Asimismo, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual.
Principales novedades:
A. ÁMBITO DE APLICACIÓN
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, y que fueran deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Por el lado del acreedor, esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional.
B. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO
Las principales novedades en este sentido se centran en:
- establecimiento de principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos inmobiliarios;
- información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos;
- obligaciones de transparencia en relación con los contratos;
- inclusión de costes adicionales en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE);
- información general clara y comprensible que deberán facilitar los prestamistas;
- información personalizada que se necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo;
- obligación de los prestamistas de evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario;
- obligación de transparencia y entrega al prestatario de la siguiente documentación:
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- la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
- la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes en el contrato.
- en caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
- información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
- cuando se requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
- cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario.
Con respecto a gastos, se establece legalmente que estos se distribuirán del siguiente modo:
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- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
- El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
- Si se pactase una comisión de apertura a cargo del prestatario, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
C. NORMAS DE PROTECCIÓN AL PRESTATARIO (II): DERECHOS Y PLAZOS DE GARANTÍA
- Plazo de al menos 10 días naturales: se contará desde la entrega y firma de la documentación elaborada por el prestamista (FEIN, FiAE, etc.) y hasta la firma de la escritura de préstamo.
- Dentro del plazo previsto en el punto anterior, el prestatario deberá comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento requerido. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos y, en caso de que quede acreditado su cumplimiento, lo hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. El prestatario deberá comparecer ante el notario para que este pueda extender el acta, como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones de entrega de documentación del prestatario o si no se compareciese para recibir el asesoramiento del notario en el plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia y no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
Las disposiciones de la Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tienen carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario. Por lo tanto, serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que la Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.